重重利好新政之下，楼市重新步入置业窗口期，那么，在西安如何买房？买房投资要注意些什么？
第一，买央企开发的楼盘。楼市政策向刚需倾斜，虽然自十一月以来金融纾困政策接连不断，但房企资金紧张的局面尚未得到彻底缓解，自2月中旬以来阳光城、正荣等房企先后宣布债务违约，大型房企接二连三暴雷，严重挫伤了资本市场和消费者的信心，开发商经营风险增加；为了保全资产，绝大多数购房者在买房时，更加倾向于有央企背景的开发商，民营房地产企业已经变得摇摇欲坠，楼盘随时面临烂尾风险。第二，买地铁站附近的房子。有稀缺资源加持的楼盘更加保值，地铁口零散地分布在城市各个角落，对于住在附近的居民来说，可以以最低的时间和金钱成本，享受地铁带来的不堵车、没有红绿灯、时速快等等出行优势，这得天独厚的优势，可以吸引不少人来买房和租房。所以，地铁附近的房子不管是自住，还是投资，或者用来抵御通胀，都是很好的选择。第三，被优质学校包围的房子。房价横盘成为趋势，炒房无利可图后，刚需族已成为购房主力，这类人买房的目的无非是结婚和孩子上学，如今国家严厉打击炒作学区房行为，并试图通过多校划片入学的方式，掐断房产和教育之间的关系，来扼杀学区房的上涨势头。这种情况下，名校和普通学校交叉分布的片区，房价面临较大的下行压力，但是被优质学区包围的楼盘，价格将长期保持坚挺。第四，公园附近的房子。城市几乎被建设用地占据，零零散散的公园成为稀缺的“天然氧吧”，为附近居民输送新鲜空气，提供活动和锻炼的场所，青翠的树木、整齐的花草也会让人感到心旷神怡、身心愉悦。公园也会接待城市的其他游客，附近流动人口多且集中，可以带动周边交通配套的发展，以及消费水平的提升，这些都是附加因素，都会成为公园房升值的筹码。第五，政府单位附近的房子。政府单位会随着城市经济、文化、人口的转移而迁徙，跟着政府单位选址的迁移方向买房准没错；政府单位也代表着城市面貌和形象，这类区域附近不允许烂尾房出现，否则会影响市容市貌；政府单位周边道路宽敞畅通，交通路线四通八达，社会治安井然有序，环境干净整洁，基础配套设施日趋完善。总的来说，在政府单位附近买房，自己住舒适，将来想要转手，也能卖到一个好价钱。
第一，不买新的卫星城市小型开发区的房子。卫星城市小型开发区基本都选址在城市的最边缘，或者两个城市的交界处，周边荒无人烟，房源销售全靠开发商“画饼”，利用想象中的蓝图炒高房价，不得不说，这类房房价泡沫很大，同时也意味着贬值风险很高。万一这些区域因规划原因被废弃，周边配套发展不起来，业主要长期忍受通勤时间长，生活不方便等等缺点。还会面临房子出售难、出租更难的窘境。第二，不买房龄超过20年的房子。房龄超过20年的老房子，周边配套完善，价格便宜，压价空间大，物业费和停车费用低，每年可以省下不少钱，比较适合手头资金不足的刚需，但我仍然不建议买这类房子，原因总结起来只有9个字：不好住、不好卖、易贬值！超过20年的房子，五脏六腑开始老化，很容易出现漏水和电线短路等风险，潜在的安全隐患会降低居住体验；老房子的质量问题已经暴露，入手后还要居住5-10年，届时，由于房龄和房屋质量的问题，很难获得银行贷款，房子不仅要贬值，还要面临砸手里的风险。第三，不买商业性质的房子。主要是商住公寓，写字楼和商铺。公寓房总价低、不限购，但是首付比例、房贷利率和契税税率都高于住宅，入住后水、电、物业、暖气的收费标准也是住宅的两倍，养房成本很高，公寓40年产权，产权到期不能自动续期，不能落户，没有学位，一层二三十户，既有居民又有个体工商户，来往人员杂乱，毫无居住舒适度可言。写字楼和商铺由于过度开发，已经步入过剩阶段，当前大城市写字楼和商铺空置率极高，很难通过出租回本，出售更是希望渺茫，商业性质的房产转手税费是房屋总价的3成左右，一旦入手很容易砸手里。第四，不买周边有污染源的房子。好房子的标准其实很简单，就是你将来急需用钱时，房子能快速转手，还能卖出好价钱，反之，就是差房子。房子本身是钢筋水泥混凝土搭建的建筑物，其价值和流通性是由周边配套决定的，如果周边有大型垃圾处理厂、机场、火车轨道、化工厂、火葬场、教堂、寺庙、海鲜市场、高压电塔等污染源，将来几乎没有买家愿意接手。第五，不买小产权房。城市的小产权房大多为违规建筑，没有政府部门监管，房屋质量没有保障，交易更加不受法律保护，如果跟城市发展规划相违背，很有可能被无偿拆除，业主也得不到任何拆迁补偿。
政策宝典
限购区域：雁塔区、碑林区、新城区、莲湖区、未央区、灞桥区、长安区、西咸新区沣东新城（不含上林街道）、高新区（不含托管的非限购区域）、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区。不限购区域：秦汉新城、沣西新城、泾河新城、空港新城、临潼、高陵、沣东新城上林街道（包含能源金茂区）、阎良、周至、鄠邑、蓝田。限售政策：住房限购区域内，商品房买卖合同网签备案满3年且已取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》取得满2年、住房《不动产权证书》取得满2年的方可上市交易。
家庭成员名下有1套住房，限购区域内可以再买1套住房；家庭成员名下有2套及以上住房，“以租换购”或者二孩及以上家庭可以买第3套房。以租换购：自2022年8月29日起，居民存量住房纳入保障性租赁住房管理，取得“认定书”并正式签订租赁合同后，居民家庭在我市限购区域内获得新增购买1套住房资格。二孩及以上家庭包括：具有合法婚姻关系的夫妻，依法抚养两个及以上未成年子女的家庭；离异或丧偶的一方，依法抚养两个及以上未成年子女的家庭。注意：非本市户籍的二孩及以上居民家庭，住房限购套数由１套增加为2套。购买第2套住房，需持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。（三）驻陕部队的现役军人，能够提供部队团级以上单位开具证明的；（四）入伍前户籍属我省的现役军人，能够提供原户籍证明的；（五）符合我市军转安置条件的现役军人，能够提供市军转办证明材料的。注意：家庭成员中只要有1个人为西安户口，即被认定为西安本市户籍居民家庭。新房：非本市户籍居民家庭，持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社保/个税或是连续5年的社保/个税，方可购买1套商品住房。二手房：购房前6个月连续缴纳社保/个税+本市居住证，方可购买1套二手房（11·19新政）经批准引进的A、B、C、D类人才购房，不受限购影响。提供人才认定表，新政后无需提供社保或个税资料。在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。符合以下条件的居民家庭列入刚需家庭:1、居民家庭包括夫妻双方乃其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身。2、登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且自2017年1月1日起无住房转让记录;西安市买房登记入口：为西安市住建局官网，具体有商品住房销售登记和二手房交易平台等，根据购房意向选择具体平台。
购房所需材料
1、购房人及家庭成员身份证复印件（含未成年子女）。2、夫妻双方的户口本户主页、首页、本人页，未成年子女页复印件。6、非西安市户籍居住家庭还需提供在西安连续缴纳2年以上（含2年）的个人所得税或社会保险证明材料（必须提供原件），西安市户籍（含西安郊区县）家庭或人士不需要。7、军人购房需提供军官证复印件、在陕驻地证明复印件（需由团级以上开具）、若已婚还需提供配偶身份证复印件、配偶户口本复印件。8、一般需要提供购房人及配偶私章，有些楼盘可用本人签字加摁手印代替，具体根据楼盘要求。9、个人征信报告及近半年的银行流水证明。个人征信报告是必须要有的，半年银行流水证明以主买人（合同主签约人）为主，共同还款人为辅。10、西安市住房情况结果查询证明（含未成年子女的）。没房的也要提交证明，而且是原件。11、意向购房人及家庭成员需携带满足首付款条件的定期或活期的存款证明。要求是不高于意向购买房子的总房款30%，不要求指定银行，所有银行的存折、存单、流水余额累计起来达到就行。12、委托他人提交购房资料的,应提交委托书、委托人和受委托人的身份证明等材料。
购房流程
第一步：房源取得预售。在企业网站和售楼部一次性公布全部准售房源。第二步：进行线上登记。在西安市住建局意向登记平台/西咸新区沣东新城意向登记平台进行登记。第三步：购房资格核验。开发商核验购房资格，具体资料以开发商要求为准。核验时间不少于3天不超过5天。核验通过后，开发商将登记信息发给购房人（短信通知），购房人可通过登记平台查询。第四步：确定摇号与否。如核验通过人数人少于本次准售房源的，开发商自行组织开盘。如核验通过人数多于本次准售房源数量的，则要采取公证摇号选房。第五步：确定“摇号+公证”。采取公证摇号选房的，由开发商选择西安市司法局指定的公证机构现场公证，确定现场直播机构。第六步：发布摇号方案。被选定的公证机构确认摇号方式、指定并发布摇号方案。包括房源、价格、户型、面积，参与摇号的购房登记编码、摇号时间、选房时间、摇号方式及相关流程等。第七步：刚需摇号优先。以刚需家庭、普通家庭为先后顺序排序摇号。不少于50%的房源面向刚需家庭。刚需家庭在本类别摇号未中时，可继续参加与普通家庭一起的摇号。第八步：摇号结果公示。在摇号结果确认之后，开发商公众号、公证机构网站、售楼部现场公示。时间不少于3天。第九步：选房落地执行。在公证机构监督下，按照刚需家庭、普通家庭分类排序选房。第十步：选房结果公示。在开发商网站、公证机构网站和售楼部现场公示。时间不少于3天。第十一步：递补资格复审。如有复审未通过的房源，在公证机构监督下，按照刚需家庭和普通家庭类别依序递补选房。第十二步：摇号最终公布。在选房结果出来10天内，须将结果报到西安市房管局。包括摇号排序及选房确认公证书，以及放弃选房人名单和放弃签约人名单。第十三步：选房成功后，便就可以交首付、签合同，接下来就是办理按揭贷款。
第十四步：等待网签和备案。网签是在签约后在售楼部或者在房管局办理，备案是在签约之日起30日内在房管部门办理。（备注：根据不同楼盘，个别流程会有差异，具体以实际情况为准。）
