2026年开年以来，西安楼市密集释放政策“组合拳”，以限购全面松绑、房贷利率降至历史低位、税费减免等托底措施，精准支持刚需与改善型购房需求，推动市场回归“稳地价、稳房价、稳预期”的良性循环。本文结合西安市住建局、公积金管理中心最新政策，详细拆解限购、房贷利率（商贷+公积金）核心细则，为购房者提供权威实操指南。
一、限购政策全面松绑 购房门槛降至历史最低
自2025年“5.09”新政及“10·17”新政落地后，西安已彻底取消住房限购与限售限制，2026年政策延续并优化，实现购房全流程简化。
1. 限购全面取消，无区域/套数限制
目前西安全市范围内，购买新建商品住房、二手住房均无需审核购房资格，不限定购房套数、不分购房区域，本地户籍、外地户籍购房者享有同等购房权利，无需提供社保、个税缴纳证明或落户证明，真正实现“零门槛购房”。这一政策极大激活了外地来陕置业需求，同时为改善型家庭置换住房扫清了资格障碍。
2. 限售限制取消，交易流通更灵活
此前实施的住房限售政策已全面废止，购房者取得《不动产权证书》后即可上市交易，无需等待固定年限。这一调整打通了“卖旧买新”交易链条，缓解了购房者置换住房的资金周转压力，2025年12月西安二手房网签量达8364套，环比上涨15.6%，政策带动效应显著。
二、房贷利率双重下调 商贷+公积金成本创新低
2026年1月，西安房贷政策再迎优化，商业贷款利率与公积金贷款利率同步下调，首付比例统一放宽，形成“低利率+低首付”的双重红利，切实降低购房成本。
（一）商业贷款：首付15%+利率3.05% 历史低位可期
根据2026年1月13日西安落地的商贷新政，商业住房贷款政策实现三大突破，覆盖首套、二套及非住宅类房产。
1. 首付比例统一放宽至15%
不分首套、二套住宅，商业贷款最低首付比例统一调整为15%；非住宅（商办、商住两用房）首付比例降至30%，较此前下调10个百分点，有效降低商办类房产去库存压力。以总价100万的首套住宅为例，首付金额从20%降至15%，直接减少5万元资金压力，让刚毕业不久的年轻购房者更易上车。
2. 利率下探至LPR-45BP 最低3.05%
当前5年期以上LPR（贷款市场报价利率）维持3.5%不变，西安商业银行对住宅房贷利率最低可执行LPR-45BP，即3.05%，较此前下调10BP；部分银行根据客户资质执行LPR-35BP（3.15%），均处于历史低位。
实操案例：若办理100万商业贷款，贷款期限30年，采用等额本息还款方式，利率3.05%对应月供约4258元，总利息约53.3万元；若按此前3.3%利率计算，月供约4379元，总利息约57.6万元，新规下30年可节省利息4.3万元，相当于半年家庭物业费支出。
3. 重定价周期可灵活选择
商业贷款重定价周期支持3个月、6个月、12个月自主选择（每笔贷款仅可调整一次），若选择3个月重定价周期，可更快享受LPR下调红利，适合“等等党”把握利率下行窗口。
（二）公积金贷款：利率2.6%+额度提至120万 多孩家庭额外利好
2026年西安公积金政策持续优化，从利率、额度、适用范围三方面加码支持，2025年5月调整的利率政策于2026年1月1日起全面覆盖存量贷款，惠及更多购房者。
1. 利率降至历史新低 存量贷款同步调整
公积金贷款利率按贷款期限分级下调：首套住房5年以下（含5年）利率2.1%，5年以上利率2.6%；二套住房5年以下（含5年）利率2.525%，5年以上利率3.075%，较此前分别下调25BP。2025年5月8日前发放的存量公积金贷款，自2026年1月1日起自动执行新利率，无需手动申请。
实操案例：50万公积金贷款，贷款期限20年，首套住房按原利率2.85%计算，月供约2736元；调整后利率2.6%，月供降至2674元，每月减少62元，20年总利息节省1.5万元。
2. 贷款额度大幅提升 多孩家庭优先保障
公积金贷款额度取消缴存年限、系数限制，仅按缴存基数核算：普通家庭单缴存职工最高可贷75万元，双缴存职工最高100万元；二孩及以上多子女家庭额度上浮20%，单缴存职工最高90万元，双缴存职工最高120万元，150万以内的房产基本可实现纯公积金贷款，无需组合贷。需注意，缴存基数之和需大于负债月供之和的2倍，方可申请对应额度。
3. 适用范围优化 二手房贷期限放宽
关中平原城市群17城公积金互认互贷，西安上班、咸阳缴存公积金也可在西安申请贷款；购买二手房的，房屋建成年限与贷款期限之和延长至40年，贷款年限按“39-房龄、男68-年龄、女63-年龄”三者取最小值核算，老旧二手房也能享受公积金贷款支持。目前西安公积金个贷率85.6%，已触及“商转公”政策红线，预计2026下半年或开放商转公窗口，届时商贷客户可转为公积金贷款，进一步节省利息支出。
三、配套税费优惠 激活“卖旧买新”交易链条
除限购、房贷政策外，西安同步优化二手房税费政策，降低交易成本，推动楼市流通效率提升。
1. 增值税减免：个人销售购买不足2年的住房，增值税征收率从5.3%降至3%，100万房产可节省2.3万元税费；购买满2年（含2年）的住房对外销售，免征增值税，政策自2026年1月1日起执行。
2. 个税与契税优惠：二手房个税按成交价格1%缴纳，满足“满5年且为家庭唯一住房”条件的免征；契税根据房屋面积分级征收，首套、二套住房面积≤140㎡税率1%，首套面积＞140㎡税率1.5%，二套面积＞140㎡税率2%，“卖旧买新”家庭可申请契税退税。
四、政策实操提示与市场预判
1. 政策适用注意事项
公积金贷款需满足缴存账户按月连续足额缴存6个月（含）以上；组合贷首付比例按“就高原则”执行，需同时符合商贷与公积金贷款要求；商办类房产利率不适用住宅优惠政策，具体以银行审批为准。
2. 市场趋势预判
当前西安楼市政策托底信号明确，核心区（高新、曲江）新房开盘去化率达65%，次新房挂牌量环比上涨22%，市场分化加剧，优质资产更具韧性。政策目的并非刺激房价暴涨，而是为刚需减负、为改善赋能，推动市场回归居住本质。对于购房者而言，当前利率、首付均处于历史低位，是刚需上车、改善置换的窗口期，但需理性评估现金流，避免盲目加杠杆。
以上政策细则均来自西安市住建局、住房公积金管理中心官方公告及最新落地文件，具体办理以线下窗口审核为准。西安房地产网将持续跟踪政策动态，为购房者提供及时、权威的置业指南。
