2022年西安购房最新政策
限购区域/限购政策/利率/登记摇号/刚需类
一、西安限购区域
截止目前，目前西安限购区已涉及17个区及2个街道。西安市住房限购区域包括：新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、灞桥区、未央区、长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、港务区、航天新城、临潼区、沣东新城、能源金贸区、沣西新城高桥街道、马王街道。
不限购区域： 西咸新区沣西新城(除高桥、马王街道)、秦汉新城、泾河新城、空港新城，高陵、蓝田、周至阎良、鄠邑区等。
二、西安限购政策
目前在西安限购区域内的政策如下：
（1）限购政策
从市外迁入户籍的居民家庭在本市住房限购区域范围内购买商品住房或二手住房的，须落户满1年（退役军人、经批准引进的各类人才除外）
其他类型政策如下:
（2）落户政策及流程
（3）社保缴纳时间
非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房：西安市居住证且能够提供2年以上(含2年)个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房。
居住证办理指南（ps:居住证可以本人在西安本地宝（公众号）申请，不需要花钱办理哦）
（4）限制再次交易
在住房限购区域范围内购买的新建商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年或者新房网签后满三年方可上市交易（买卖、赠与）。
（5）廉租房配建要求
新出让土地的商品住房项目，原则上按照不低于住宅总建筑面积5%的比例实物配建租赁型保障房；
（6）“公寓”限购
凡是在房产证和网签合同文本中规划用途或该商品房规划用途为“公寓”的，不论其土地用途、年限均在此次限购范围内，规划用途为商业、办公的，不在限购范围内。
（7）支持刚需购房
公证摇号售房时，按照刚需家庭和普通家庭分别进行选房：
公证摇号售房时，房地产开发企业应提供不低于50%比例的房源优先保障刚需家庭;
刚需家庭在本类别摇号未中的，可再次参与普通家庭摇号排序。
（8）房改政策出台
西安将推进共有产权住房及公租房制度改革，严格落实居住用地“两个20%原则”，优化土地供应结构，完善住房供应体系，并将调整商品房配建比例，西安共有产权房时代到来。
（9）预售条件升级
提高房企取证门槛，从原来的建筑出正负零到7层及以下住宅需要封顶或者高层需要建设1/3以上；提高预售资金监管的强度，监管权由银行转交给辖区住建部门。
（10）二手房
逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。
住房限购区域内，在住房限购区域范围内购买的新建商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年或者新房网签后满三年方可上市交易（买卖、赠与）。
三、具体税费明细
四、首付比例
五、公积金贷款额度
提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例等多项举措，调整个人住房公积金贷款最高额度：
单缴存职工贷款最高额度不超过65万元；
双缴存职工贷款最高额度不超过85万元。
小提示：双缴存职工是指已婚夫妻双方均按时、连续、足额缴存住房公积金的职工。单缴存职工是指未婚、离异未再婚或已婚但配偶方未缴存或未按时、连续、足额缴存住房公积金的职工。
六、公积金贷款首付比例
调整个人住房公积金贷款首付比例：缴存职工首次申请个人住房公积金贷款：购买住房面积144㎡及以下的，首付比例不低于20%;购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于25%.缴存职工第二次申请个人住房公积金贷款：购买住房面积144㎡及以下的，首付比例不低于25%;购买住房面积144㎡以上的，首付比例不低于30%.购买精装修房屋首付比例同上。第三次及以上申请个人住房公积金贷款的不予受理。目前的公积金贷款额只看基数，不看缴存年限和系数。
七、公积金贷款利率
中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。（完）2022-9-30日
八、商业贷款利率
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。2022-10-20日
九、关于刚需问题
刚需家庭应满足以下条件：
1、居民家庭包括夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、离异不满3年的单身;
2、登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且购房前48个月无住房转让记录的;
3、登记购房家庭成员符合我市住房限购政策。
4、二孩及以上家庭，且符合我市住房限购政策；
5、28周岁及以上未婚人士，还须满足以下要求：无婚姻记录、本市范围内名下无房且自购房之日起前48个月内无住房转让记录，且符合我市住房限购政策。
关于刚需的解答：
（1）离异未满3年带未成年子女，算不算“刚需家庭”？
答：离异不满三年带未成年子女人士，本人及子女名下无房且购房前48个月无住房交易记录、符合我市住房限购政策的家庭符合“刚需家庭”条件。
在资格核验和资格复审时，应提交本人属未成年子女监护人的相关证明。
（2）必须有孩子才算刚需么？
答：不是必须有孩子才算刚需。已婚夫妻双方、丧偶人士、离异满3年且无未成年子女，名下无房且购房前48个月无住房交易记录、符合我市住房限购政策的，符合“刚需家庭”条件。
（3）我今年3月份领的结婚证，我已经在西安工作6年，交了6年社保，不是西安户口，我爱人也不是，现在无小孩，属于刚需吗？
答：如果您符合我市住房限购政策，夫妻双方在我市范围内无自有产权住房且购房前48个月无住房交易记录，则符合我市“刚需”条件。
（4）如果满足《通知》中的“刚需家庭条件”的2、3条，不满足第1条是普通家庭吗？
答：属于“普通家庭”。
（5）你好，我们2012年刚结婚，能力有限买了70平米的房子，现在有孩子了买三室的房子算不算刚需？
答：这种情况属改善型购房，不符合“刚需家庭”条件。
（6）夫妻二人，男方户口在西安，女方户口在外地，女方在西安名下有一套商品住房，如果男方想在西安买房，有什么限制吗，算不算刚需，谢谢，求解答。
答：属于“普通家庭”，因为不符合“登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房”要求。
（7）不得要求到指定的银行打印存款证明；存款证明不高于意向房源购房款的30%；怎么理解？资金不够30%就是首付不够呀。怎么买？
答：为减轻购房人负担，按照《通知》有关要求，我局已通知近期开盘的开发企业不得要求购房人提交的存款证明高于30%，不得指定银行打印存款证明。
（8）本市范围内没有房屋指的是限购区域没有房屋还是西安市行政区域内都算？比如高陵有房算不算刚需？
答：“刚需家庭”条件中的无房范围是全市行政区域内，如果购房家庭在高陵区、鄠邑区等我市非限购区域有自有产权住房，不属于“刚需”范围。
（8）多子女家庭置换算刚需吗？
答：按照最新的政策多子女家庭在首套房屋卖掉以后，再置换属于刚需家庭！
十、登记摇号
摇号政策：
西安市房管部门应建立统一的商品住房意向登记平台，由意向购房人通过该平台按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记，系统同步向意向购房人、房地产开发企业反馈意向登记信息。
意向购房人在商品住房意向登记平台登记信息后，应在房地产开发企业公布的现场接受认购资料和信息核验时间期限内，凭意向登记信息及相关资料前往销售现场进行信息核验。
在哪里登记？
西安市商品住房购房意向登记平台：
http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html
怎么登记：
在西安市限购区域内，必须以家庭为单位，按照刚需家庭、普通家庭分类进行实名意向登记。
核验所需资料
十一、征信报告查询
线上查询网址：http://www.pbccrc.org.cn/
线下柜台打印网点：（建议打印详细版）
十二、关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告
为支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：
一、自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。 三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。
四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。
五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。
六、本公告执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。
